Calculator credit ipotecar

Cum se calculează

Aritmetica unui credit ipotecar este aceeași ca la orice alt credit, dar pe douăzeci sau treizeci de ani efectele ei arată complet altfel. Calculatorul pornește de la suma împrumutată, dobânda nominală anuală și numărul de luni.

Pasul 1 — dobânda anuală devine rată lunară. Procentul din contract este dobânda nominală anuală; împărțit la 12, dă rata lunară aplicată soldului. 6% pe an înseamnă 0,5% pe lună.

Pasul 2 — dobânda se aplică soldului rămas, nu sumei împrumutate inițial. Pe termen lung, efectul este de altă scară. La 300.000 lei pe 30 de ani cu 6% pe an, în primii cinci ani plătiți 107.919,00 lei, din care 87.082,14 lei sunt dobândă și numai 20.836,86 lei reduc efectiv datoria. La prima rată, 1.500,00 lei din 1.798,65 lei sunt dobândă; la ultima, 8,96 lei. Este forma normală a unei anuități lungi și motivul pentru care orice sumă plătită în plus în primii ani contează disproporționat de mult.

Pasul 3 — tipul ratelor. La rate egale (anuitate) rata rămâne constantă, iar proporția dintre dobândă și principal se schimbă lună de lună. La rate descrescătoare partea de capital este fixă, iar dobânda scade odată cu soldul: pe același credit de 300.000 lei, prima rată ar fi 2.333,33 lei și ultima 838,70 lei, cu o dobândă totală de 270.751,07 lei — cu 76.764,37 lei mai puțin decât anuitatea.

Pasul 4 — DAE. Dobânda anuală efectivă exprimă costul creditului ca procent anual, egalând valoarea actualizată a sumei primite cu cea a plăților. Este mai mare decât dobânda nominală chiar și fără niciun comision, pentru că plățile sunt lunare. Aici intră numai dobânda și comisioanele pe care le introduceți; DAE dintr-o ofertă poate încorpora și costuri legate de garanție sau de asigurări, așa că ofertele se compară între ele.

Pasul 5 — rambursarea anticipată, unde creditul ipotecar are propria lege. Potrivit art. 40 din OUG nr. 52/2016, consumatorul se poate libera oricând, integral sau parțial, de obligațiile din contract și are dreptul la reducerea costului total al creditului cu dobânda și costurile aferente perioadei rămase. Art. 41 alin. (1) interzice condiționarea acestui drept de o sumă minimă sau de un număr de rate, iar art. 41 alin. (3) merge mai departe decât orice plafon: creditorul nu are dreptul să aplice penalizări, să perceapă compensație sau orice alte costuri pentru rambursarea anticipată. Fixă sau variabilă, dobânda nu schimbă nimic — spre deosebire de creditul de consum, unde tipul dobânzii decide dacă se datorează ceva.

Calculatorul aplică suma introdusă asupra soldului existent la rata indicată și oferă două dintre cele trei variante din art. 41 alin. (2): păstrarea ratei cu scurtarea perioadei sau reducerea ratei cu păstrarea perioadei. A treia — reducerea amândurora — se negociază cu banca. Potrivit art. 41 alin. (2^1), la cerere creditorul este obligat să vă dea în scris o simulare pentru fiecare dintre cele trei opțiuni și să vă informeze că aveți acest drept.

Exemple concrete

Exemplul 1: 300.000 lei pe 30 de ani, rate egale

Date introduse: 300.000 lei, dobândă nominală 6% pe an, 360 de luni, rate egale, fără comisioane.

• Rata lunară: 1.798,65 lei (ultima, 1.800,09 lei, absoarbe rotunjirile la ban)
• Total de rambursat: 647.515,44 lei
• Dobândă totală: 347.515,44 lei — mai mult decât suma împrumutată
• DAE: 6,17%

Aceleași date pe 240 de luni: rata urcă la 2.149,29 lei, cu 350,64 lei mai mult pe lună, dar dobânda totală scade la 215.831,10 lei. Zece ani mai puțini înseamnă 131.684,34 lei economisiți: cea mai ieftină decizie se ia înainte de semnare, alegând cea mai scurtă durată pe care o suportați lunar.

Exemplul 2: 40.000 lei rambursați anticipat după cinci ani

Pe creditul din primul exemplu, soldul după rata 60 este 279.163,14 lei. Plătiți în plus 40.000 lei, iar soldul coboară la 239.163,14 lei. Ce urmează depinde de opțiunea aleasă:

• Scurtarea perioadei: rata rămâne 1.798,65 lei, iar creditul se închide după 280 de rate în loc de 360 — cu 80 de rate, adică șase ani și opt luni, mai devreme. Dobânda totală scade la 242.140,65 lei, deci economia este de 105.374,79 lei.
• Reducerea ratei: durata rămâne de 360 de luni, iar de la rata 61 plătiți 1.540,93 lei în loc de 1.798,65 lei. Dobânda totală ajunge la 310.199,20 lei, iar economia este de 37.316,24 lei.

Diferența dintre cele două variante — 68.058,55 lei — este întreaga miză a alegerii din art. 41 alin. (2). În ambele cazuri, compensația de rambursare anticipată este 0 lei: art. 41 alin. (3) nu permite perceperea niciunui cost. Cei 40.000 lei se duc integral în sold.

Ce nu acoperă acest calculator

Rezultatul este o simulare aritmetică pe datele introduse, nu o ofertă de creditare. Rămân în afara calculului:

• Costurile de la semnare — raportul de evaluare, onorariul notarial, taxele de carte funciară, asigurarea imobilului și cea de viață, comisionul de administrare a contului curent. Intră în rezultat numai dacă le introduceți în câmpurile de comisioane.
• Avansul, gradul de îndatorare și analiza dosarului. Calculatorul lucrează cu suma efectiv împrumutată, nu cu prețul locuinței, și nu verifică dacă rata se încadrează în venitul dumneavoastră; nicio regulă de creditare a băncii sau a BNR nu este aplicată.
• Mișcarea dobânzii variabile. Rata introdusă rămâne constantă; niciun indice de referință nu este preluat sau prognozat.
• A treia opțiune din art. 41 alin. (2) — reducerea simultană a ratei și a perioadei. Cele două variante calculate aici îi delimitează rezultatul.
• Perioada de grație, refinanțarea, conversia valutară și restructurarea unui credit existent.
• Penalitățile de întârziere și consecințele neplății.

Pentru un credit fără garanție imobiliară, unde rambursarea anticipată poate costa, folosiți calculatorul de credit de nevoi personale; pentru comparații între tipuri de credit, calculatorul general de rată pornește de la aceleași formule.