Jelzáloghitel kalkulátor

Hogyan számol a kalkulátor

Egy jelzáloghitel matematikája ugyanaz, mint bármely más hitelé, húsz vagy harminc éven át azonban egészen máshogy néz ki, mit csinál. A kalkulátor a felvett összegből, az éves nominális kamatból és a hónapok számából indul.

1. lépés — az éves kamatból havi kamat lesz. A szerződésben szereplő százalék az éves nominális kamat; tizenkettővel osztva adódik a tartozásra alkalmazott havi kamatláb. Évi 6% havi 0,5%-ot jelent.

2. lépés — a kamat a fennmaradó tartozásra jár, nem az eredetileg felvett összegre. Hosszú távon ennek egészen más a nagyságrendje. 300 000 lejnél, 30 évre, évi 6%-kal az első öt évben 107 919,00 lejt fizet be, amiből 87 082,14 lej a kamat, és mindössze 20 836,86 lej csökkenti ténylegesen a tartozást. Az első részletben az 1798,65 lejből 1500,00 lej a kamat; az utolsóban 8,96 lej. Ez egy hosszú annuitás szokásos alakja, és ezért számít aránytalanul sokat minden korai években befizetett többlet.

3. lépés — a részletek típusa. Egyenlő részleteknél (annuitás) a részlet állandó, és azon belül változik hónapról hónapra a kamat és a tőke aránya. Csökkenő részleteknél a tőkerész fix, a kamat pedig a tartozással együtt csökken: ugyanezen a 300 000 lejes hitelen az első részlet 2333,33 lej lenne, az utolsó 838,70 lej, az összes kamat pedig 270 751,07 lej — 76 764,37 lejjel kevesebb, mint az annuitásnál.

4. lépés — a DAE. A teljes hiteldíj-mutató éves százalékban fejezi ki a hitel költségét: a kapott összeg jelenértékét egyenlővé teszi a kifizetések jelenértékével. Egyetlen költség nélkül is magasabb a nominális kamatnál, mert havonta fizet. Ide csak a kamat és az Ön által beírt költségek kerülnek be; egy ajánlatban szereplő DAE tartalmazhat fedezethez vagy biztosításokhoz kapcsolódó költségeket is, ezért ajánlatokat ajánlatokkal érdemes összevetni.

5. lépés — az előtörlesztés, ahol a jelzáloghitelnek saját törvénye van. Az OUG nr. 52/2016 40. cikkelye szerint a fogyasztó bármikor, részben vagy egészben megszabadulhat a szerződésből eredő kötelezettségeitől, és jár neki a hitel teljes költségének csökkentése a hátralévő időszakra eső kamattal és költségekkel. A 41. cikkely (1) bekezdése tiltja, hogy ezt a jogot minimális összeghez vagy részletszámhoz kössék, a 41. cikkely (3) bekezdése pedig minden plafonnál tovább megy: a hitelező nem alkalmazhat büntetést, nem számíthat fel kompenzációt és semmilyen egyéb költséget az előtörlesztésért. Fix vagy változó, a kamat itt semmit nem változtat — szemben a fogyasztási hitellel, ahol éppen a kamat típusa dönti el, jár-e valami.

A kalkulátor a beírt összeget a megjelölt részletnél fennálló tartozásra alkalmazza, és a 41. cikkely (2) bekezdésének három lehetősége közül kettőt kínál: a részlet megtartását futamidő-rövidítéssel, vagy a részlet csökkentését a futamidő megtartásával. A harmadikat — mindkettő csökkentését — a bankkal kell megbeszélni. A 41. cikkely (2^1) bekezdése szerint kérésre a hitelező köteles írásban szimulációt adni mind a három lehetőségre, és tájékoztatni arról, hogy ez a joga megvan.

Konkrét példák

1. példa: 300 000 lej harminc évre, egyenlő részletekkel

Bemenő adatok: 300 000 lej, éves nominális kamat 6%, 360 hónap, egyenlő részletek, költségek nélkül.

• Havi részlet: 1798,65 lej (az utolsó, 1800,09 lej, nyeli el a baniban keletkező kerekítéseket)
• Összesen fizetendő: 647 515,44 lej
• Összes kamat: 347 515,44 lej — több, mint a felvett összeg
• DAE: 6,17%

Ugyanezek az adatok 240 hónapra: a részlet 2149,29 lejre nő, havi 350,64 lejjel többre, az összes kamat viszont 215 831,10 lejre csökken. Tíz évvel rövidebb futamidő 131 684,34 lej megtakarítást jelent: a legolcsóbb döntés az aláírás előtt születik, azzal, hogy a legrövidebb futamidőt választja, amit havonta elbír.

2. példa: 40 000 lej előtörlesztése öt év után

Az első példa hitelén a 60. részlet utáni tartozás 279 163,14 lej. Befizet 40 000 lejt, a tartozás pedig 239 163,14 lejre csökken. Ami ezután történik, a választott lehetőségtől függ:

• Futamidő-rövidítés: a részlet marad 1798,65 lej, a hitel pedig 280 részlet után zárul le a korábbi 360 helyett — 80 részlettel, vagyis hat évvel és nyolc hónappal korábban. Az összes kamat 242 140,65 lejre csökken, a megtakarítás tehát 105 374,79 lej.
• Részletcsökkentés: a futamidő marad 360 hónap, a 61. részlettől viszont 1540,93 lejt fizet 1798,65 lej helyett. Az összes kamat 310 199,20 lej lesz, a megtakarítás pedig 37 316,24 lej.

A két változat különbsége — 68 058,55 lej — a 41. cikkely (2) bekezdése szerinti választás teljes tétje. Az előtörlesztési kompenzáció mindkét esetben 0 lej: a 41. cikkely (3) bekezdése semmilyen költség felszámítását nem engedi. A 40 000 lej teljes egészében a tartozásba megy.

Mire nem terjed ki ez a kalkulátor

Az eredmény a beírt adatokra elvégzett számtan, nem hitelajánlat. Kívül marad rajta:

• Az aláíráskori költségek — az értékbecslés, a közjegyzői díj, a telekkönyvi illeték (carte funciară), a vagyon- és az életbiztosítás, a folyószámla kezelési költsége. Csak akkor kerülnek az eredménybe, ha beírja őket a költségmezőkbe.
• Az önerő, az eladósodottsági szint és a hitelbírálat. A kalkulátor a ténylegesen felvett összeggel dolgozik, nem a lakás árával, és nem vizsgálja, hogy a részlet belefér-e a jövedelmébe; sem banki, sem BNR-szabályt nem alkalmaz.
• A változó kamat mozgása. A beírt kamat állandó marad; semmilyen referenciamutatót nem veszünk át és nem jelzünk előre.
• A 41. cikkely (2) bekezdésének harmadik lehetősége — a részlet és a futamidő egyidejű csökkentése. Az itt kiszámolt két változat körülhatárolja az eredményét.
• A türelmi idő, a refinanszírozás, a devizanem-váltás és egy meglévő hitel átütemezése.
• A késedelmi kamatok és a nemfizetés következményei.

Ingatlanfedezet nélküli hitelhez, ahol az előtörlesztés kerülhet pénzbe, használja a személyi kölcsön kalkulátort; hiteltípusok összevetéséhez az általános hitelrészlet-kalkulátor ugyanezekből a képletekből indul.